Relajación en la concesión de hipotecas

Las portadas de los periódicos muestran hoy la decisión de relajar las hipotecas en España. La última encuesta realizada por el banco de España entre la banca constata una paulatina flexibilización en las condiciones exigidas para conceder créditos con garantía hipotecaria, la primera vez que se produce desde que arrancó la crisis.

Las razones que las entidades financieras argumentan para flexibilizar el rigor son la mejora de las expectativas de la actividad económica, la mejora de los niveles de solvencia de la clientela y la mejor defensa contra el riesgo que tienen las entidades tras la recapitilización efectuada a raíz de la crisis.

La encuesta revela, sin embargo, que la banca no ha reducido los márgenes en los últimos meses en este tipo de créditos, como tampoco lo han hecho sus competidores europeos.

Además, destaca que no ha existido relajación alguna en los niveles de exigencia en otra clase de prestamos, como los de consumo o personales. Por otra parte, el numero de hipotecas contratadas en agosto aumento un 25,8% y encadena 15 meses de avances.

En la noticia del periódico Cinco Días hablan sobre las cláusulas suelo y su vuelta a la primera línea de fuego. La decisión la semana pasada de CaixaBank y Bankia de erradicar esta cláusula (que impone un tope mínimo que impide beneficiarse de los descensos del euríbor) de todas sus hipotecas mete presión al resto de entidades que se han negado a retirar el suelo hipotecario con carácter general, argumentando transparencia o el impacto negativo que pudiera tener en su cuenta de resultados.

Pero el gran jarro de agua fría que ha caído sobre todo el sector es la petición realizada por la Comisión Europea al Tribunal de Justicia, en la que pide que se reconozca el derecho a indemnizaciones con carácter retroactivo a los consumidores afectados por las cláusulas suelo, en contra de lo dictado por el Tribunal Supremo español, que avaló devolver solo lo cobrado de más desde mayo de 2013.

La petición de Bruselas llega poco antes de que un juzgado madrileño se pronuncie sobre la macrodemanda interpuesta por 15.000 afectados y parece allanar aún más el camino a una sentencia que se prevé desfavorable para la banca. Aun así, las entidades se esfuerzan en renegociar las cláusulas suelo con sus clientes, con el fin de eliminarlas y, a ser posible, de evitar la reclamación judicial del afectado.

Banco Popular, Sabadell, Banco Mare Nostrum (BMN), Liberbank, Ibercaja y Unicaja todavía tienen en cartera hipotecas con cláusula suelo. Y todas ellas manifiestan su disposición a analizar casos particulares y llegar a acuerdos con clientes.

Un portavoz del Banco Popular asegura que se sientan a negociar con los clientes que lo solicitan, pero en el proceso de negociación “no hay una norma general”, sino que los términos y condiciones “dependen de la casuística y de la posición del cliente”. En un documento enviado a la CNMV, la entidad estima que eliminar las cláusulas suelo activas en sus hipotecas tendría un impacto mensual de siete millones de euros.

En la misma línea se pronuncian el resto de entidades. “Se negocia de forma individual y las soluciones que se adoptan son muy diversas y dependen del estudio y valoración de cada caso”, señalan en Ibercaja, que indica que “el volumen total de hipotecas con cláusulas suelo no supone un montante significativo”. Según informó a la CNMV, a cierre de marzo el saldo vivo de préstamos con cláusulas suelo era de 2.960 millones de euros, el 8,3% del total de la cartera crediticia.

Sabadell ha expresado su intención de conservar las cláusulas suelo de sus hipotecas, que figuran en el 21% de su cartera crediticia, al considerar que son lícitas y “transparentes”. Sin embargo, un portavoz de la entidad garantiza que se sigue negociando con los clientes y las condiciones son “personales y adaptadas a cada caso”. Sabadell explica a la CNMV que “en el caso hipotético de una eliminación de la cláusula suelo, el impacto negativo en el margen de intereses sería aproximadamente de 187 millones de euros al año”.

BMN “está desarrollando una política activa de atención a clientes de forma individualizada, de manera que se adapta a las necesidades y requerimientos de cada uno de ellos”, sostiene la entidad, que aclara que “desde 2013 ha eliminado de forma pactada la cláusula suelo en 42.500 préstamos, disminuyendo significativamente el total de la cartera de préstamos que la contiene”. Actualmente, se sitúa en torno al 23%. En Unicaja supone el 25%. Esta entidad expresa que “según las circunstancias está abierta a hablar con los clientes”.

Fuentes de Liberbank, cuya cartera crediticia con cláusula suelo ronda el 12%, dicen que “se llevan a cabo acciones para determinados clientes, aunque no hay nada estandarizado”.

Negociación individual

Así, para evitar la vía judicial, las entidades se prestan a la negociación cara a cara con el cliente. Pero, según fuentes financieras, generalmente si el banco cede a suprimir la cláusula suelo del contrato hipotecario es a cambio de obtener más vinculación por parte del cliente.

Como contrapartida, se le suele pedir contratar nuevos productos (depósitos, seguros, plantes de pensiones) o modificar las condiciones de la hipoteca, cambiando el tipo de interés de variable a fijo o elevando el diferencial que se suma al índice euríbor. Hay casos en los que solo se consigue una rebaja del suelo o un aplazamiento en el pago.

Reclamaciones

Si el banco se cierra en banda a la negociación (el Tribunal Supremo declara válidas las cláusulas suelo informativamente transparentes), cabe la posibilidad de presentar una reclamación en el Servicio de Atención al Cliente de la entidad. La queja, por escrito, debe estar basada en la falta de transparencia o en si existe suelo pero no techo, en si la diferencia entre ambos es muy grande o en si el techo es inalcanzable. La respuesta de este departamento puede tardar hasta dos meses. En caso de no estar conforme, es posible elevar la queja ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España. La resolución de este organismo puede presionar a la entidad en cuestión, pero no tiene carácter de orden ni es vinculante.

Vía judicial

En última instancia, se puede optar por la vía judicial y acudir a los tribunales. En los últimos años, muchas sentencias han obligado a los bancos y cajas a suprimir la cláusula suelo al 23%. BMN tiene en curso 625 procedimientos judiciales de carácter individual, según consta en un documento enviado a la CNMV en noviembre de 2014.