Recuperación de la actividad residencial para 2015, ¿qué cabe esperar?

Voy a empezar con una comparación de impacto para reforzar estas notas, China y EE. UU. : a igualdad de superficie uno tiene más de 300 millones de habitantes y la otra más de 1300 millones de habitantes: un 25% de la población en superficie similar y con un PIB de 10 a 1, frente a una deuda de 1 a 10.

Recuperación de la actividad residencial

Para establecer mi criterio lanzo dos datos sencillos, muy simplificados:

No olvidemos nuestro punto de partida, para el que recojo los datos de los fabricantes de cemento: en 2014 estábamos en 230 Kg/habitante. Este número no es comparable con la cantidad alcanzada en su zénit, 2006: cuando se fabricaba 1.230 Kg/habitante. O sea menos del 20%.

Y desde luego, fabricando para mercado interno el equivalente a 1960, el punto de partida de cuando empieza nuestro “desarrollismo autárquico” basado en el autoconsumo  de postguerra tardía y en el turismo incipiente.

Tampoco olvidemos un dato más cercano: los visados colegiales alcanzan las 180.000 unidades al año  en su punto álgido, en 2006. Pero superan levemente las 5.000 unidades en 2014, o sea el 2,75% .

Yo creo que para encontrar este ratio tan bajo hay que retroceder a finales de los 50, también.

Y en tercer lugar, entre diversas fuentes cabe resumir que hay en España un stock en relación a la vivienda, que se identifica con cuatro datos, muy resumidos, muy simplificados y “de difícil contraste”, hasta el extremo que los he obtenido por inducción escasamente científica entre datos provinciales, regionales y estatales:

–   Hasta dos millones de viviendas vacías (en la escala de más del 10% del parque de viviendas)

–    Una morosidad provincial de entre el 1% y el 25% (que hará aumentar este parque aún más)

–    Un porcentaje de alquiler en la escala del 10% del parque residencial, que podría subir.

–    Un porcentaje de segundas viviendas de entre el 10% y el 20%, dependiendo de las provincias

¿Con estos datos vamos a sacar conclusiones? ¡Vaya seriedad! Lo siento, yo ya no me asusto ni de mis opiniones… Desde que los directivos del Instituto de Práctica Empresarial, con los que colaboro, se entrevistaran con los fontaneros del Presidente Zapatero en 2007: salen de Moncloa pálidos, descompuestos, asustados de la falta de información veraz y con rigor de que disponen cinco minutos antes de que estallara la crisis del ladrillo, que tenían que haber previsto, como hizo la denostada Merkel con las fábricas de coches…

Por cierto la palabra “zapatero” tiene acepciones muy interesantes: una referida a un oficio, que no es el de presidente de gobierno y ligado a un refrán ” …a tus zapatos”, otra calificativa de alimento, guiso o encurtido fallido como unas aceitunas, unos garbanzos, o una caldereta; incluso dícese del jugador de cartas que ni va ni viene ni se le espera, y desespera, en medio de una partida. Y sobre todo, otra marinera dicha del oficial escasamente preparado que maniobra mal y/o con desconocimiento de lo que ordena …  (cfr: Carlos Baltés).

Y esta tercera acepción… como dicen por el sur… “que ni pintá, miarma”

Metidos en marinería, añadamos dos anclas por la dificultad de obtención de préstamos bancarios tanto por el stock de viviendas que necesitan sacar los bancos en insana competencia, como por la propia dificultad crediticia en que actualmente estamos inmersos con ellos.

¿Qué cabe pensar?

Pues que los nichos que marcan la tendencia alcista son obvios y son los mismos que se detectaron en crisis anteriores aquí y en distintos lugares del planeta:

–    Solares buenos por su ubicación en la ciudad (lugares excelentes)

–    Solares buenos por su cualificación administrativa (desbrozados de papeleo)

–    Solares buenos por su precio (de banca, financiables,  o de particulares, en  semiaportación)

–    Solares buenos por su tamaño ajustado (promoción proporcionada, 24×2 mejor que 48 viviendas)

–    Solares buenos por su proximidad a la demanda encapsulada (jóvenes, mayores,etc)

–    Solares buenos por su satisfacción de servicios urbanos (metro, capital, trabajo, etc)

–    Solares buenos no ligados a la obligación de VPO o cualquier otra administrativa

–    Solares buenos porque no haya competencia de otros solares cercanos especialmente de las inmobiliarias de los bancos

Y desde luego, no olvidar que hemos de tener presente que se ha de trabajar mucho, por menos, que se han de unificar los equipos, por eso mi insistencia respecto de CueArquitectosyAbogados* ya que el ajuste de gastos pasa por:

–    Optimizar ya de entrada los propios equipos técnicos y de gestión, reduciendo la dispersión y el solape de trabajos y de honorarios

–    Analizar y seleccionar los suelos que cumpliendo lo anterior pertenezcan a Inmobiliarias de Banco, ya que la preferencia de préstamos de ellas irán primero a lo suyo, obviamente, y así está ocurriendo

–    Eliminar de cualquier esfuerzo sobre los suelos que precisan cumplimentar gestiones urbanísticas y en general administrativas

–    Pasar a ser exigentes con la administración política y con sus funcionarios ya que no podemos introducir la variable tiempo que antes corría a favor porque subían los precios y porque es necesario que entre todos implementemos una administración a nuestro servicio y no al servicio de sus sueldos e intereses. Aunque no olvidemos que para ello la documentación y los procesos deben estar perfectamente trabajados y en tiempo y forma, lo que me permite cerrar el bucle sobre la multidisciplinariedad, el solape en tiempo y en contenido de los trabajos y con ello el ajuste de su coste.

Con esto qué veo: un incremento muy selectivo de la obra residencial condicionado por empresas muy serias tipo INSUR, por la financiación ligada a las INMOBILIARIAS DE LA BANCA, por los SOLARES ÓPTIMOS, y por el trabajo sobre ellos de equipos multidisciplinares muy ajustados que concentren todo el esfuerzo por medios, por capacidad y por experiencia, como CueArquitectosyAbogados*, con COOPERATIVAS AD HOC.

Y esto podrá crecer muy muy suavemente en capitales, en lugares excelentes en el próximo quinquenio, y si los políticos nos dejan:

¿Qué nos van a dejar?

Por lo pronto el 2015 de la recuperación, que tanto pregona el Presidente se lo van a comer entre las municipales, las Generales al Congreso y al Senado (¿aún tenemos senado?), las autonómicas Andaluzas, que afectan al Secretario General del PSOE, y las de la Generalidad de Cataluña, que afectarán a toda España. La reclamación de paternidad contra el Rey Emérito, por su efecto llamada y por la posibilidad de que ciña la Corona un catalán…

Y es que así no PODEMOS.

Termino con una anécdota: Sri Lanka, Ceilán, La Lágrima de la India. República Parlamentaria de 225 diputados. Elecciones Presidenciales por sufragio, cada seis años. Día 8 de Enero de 2015. Las pierde “inesperadamente” su Presidente Mahinda Rajapaksa. El día 13 de enero llega el Papa en visita oficial y lo recibe el Presidente … ¡Entrante!: …. Maithripala Sirisena.

¡Qué envidia!

CUE Arquitectos y Abogados, Ingeniería & Project Management

D. Alfonso Carnerero Parra.  Director Técnico de Cue Arquitectos y Abogados.

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