Los Centros Comerciales en 2014. Ayer, hoy y mañana: "Saliendo de la Crisis".
Y, ¿qué pienso de la regeneración de CC tras analizar las propuestas en curso?:
A la Actualización Instalaciones y Vertebración Física es ineludible la «Integración Social».
Parece que el mundo de los centros comerciales ya nota la salida de la crisis hasta el extremo que en CueArquitectosyAbogados* hemos detectado la transformación uniforme, suave, pero firme y cierta, de las inversiones necesarias para mantenimiento, actualización decorativa, cambios de arrendatarios en los malls, etc
Efectivamente, los gastos en mantenimiento van cambiando de sentido y llegan a alcanzar un absoluto cambio de imagen, incluso de su concept design en estos últimos años.
Parece lógico concluir que «salimos de la crisis», «somos previsores» y «estamos preparados».
Y eso que los datos sobre SBA alquilable marcan un 10% de desocupación media que supone que dos de cada diez locales de un mall tipo medio están disponibles.
Pero, miremos cualquier calle comercial de una ciudad importante de España y este ratio es superado con creces.
Tanto si miramos las de primer grado, city centre, segundo grado, nodos consolidados, como las de tercer grado, las calles comerciales de barriadas… Entonces, ¿qué han detectado los gurús?:
¿Qué han detectado los especialistas? Dos cosas:
– Rentas que empiezan a remontar siendo asumibles por el retail que pretende entrar
– Rentabilidades justificables para un fondo de inversiones, Socimi, etc.
Veamos resumidamente en cuatro puntos estos destellos. Pero veamos después la reflexión largo placista que establezco para el futuro de los CComerciales tras dar por válidos pero incompletos los cuatro puntos, en el QUINTO:
1.- Cambio de manos, entrada de inversores foráneos y de los tradicionales en España
Un tercio de la inversión no residencial en 2013 y 2014 en España se ha centrado en los centros comerciales, y de ésta puede decirse que la mitad ha sido con operadores no habituales en la península Ibérica (foráneos) y la otra mitad con los habituales (tradicionales).
Foráneos: fondos de inversión de corte sajón (EEUU, UK) como Henderson Real Estate.
Tradicionales: Carmila, Lar, Bogaris, Metrovacesa, Ivanhoé, Sonae Sierra, etc.
2.- Aperturas nuevas, en la Península Ibérica, en curso
Tenemos en toda la península ibérica unos 24 proyectos «maduros» nuevos algunos tan inmediatos en este sector como para que entren en servicio en menos de 24 meses, dos tercios de ellos, y el resto en 48 meses. De estos segundos será la burocracia la que marque las pautas temporales. pero al mismo tiempo se cerrarán otros acuerdos a añadir a la lista.
Son unos 600.000m2SBA a razón de una media estándar de seis aperturas por año, o sea que tenemos un ritmo teórico de 100.000m2SBA/año desde 2013 hasta 2018.
Lo verificaremos el año que viene por estas fechas.
3.- Tendencias detectadas desde principios de Siglo, confirmadas en Mapic 2014
Sobre los inversores:
– Conservadurismo reflexivo de los tradicionales, sin dejar de invertir.
– La estabilidad de los norteamericanos
– El empuje de los chinos.
Sobre el Concept in progress para el diseño y disfrute de los nuevos CC: «retailtainment«:
– Centro de ocio generalista, o sea, con toda clase de ofertas complementarias
– Centro de ocio cualificado con atracciones inusuales tractoras de clientes
– Centro de ocio tematizado para garantizar la experiencia de diversión y ensoñación
Sobre los nichos de mercado que deben potenciarse y fijarse:
– La familia,
– Los niños y los adolescentes
– Las compras en «vacaciones»
– Cómo «echar el día«.
Sobre las áreas de implantación nuevas en el mundo:
– Centro y Sudamérica, Russia y Europa del Este y el Centro y Sudeste asiático.
– Remoción de los centros consolidados en base a las tendencias que acabo de resumir.
– Las ubicaciones de mass media emergente en ciudades nodales subregionales
4.- Qué hacer con los actuales centros comerciales en España. Miremos fuera:
En territorios con un mapa de centros comerciales consolidado territorialmente, como ocurre en Europa y América del Norte supimos que los CC no eran eternos, que pronto empezaron los cambios sociales, de costumbres, de productos, de ocio y de clientes. Vinieron de Estados Unidos noticias sobre CC cerrados, sobre CC reconstruidos ex novo, y sobre grandes renovaciones de los existentes. Había empezado el «renovarse o morir», que por cierto lo hacía con un principio Darwiniano: «El pez más grande se come al chico»
Empezamos todos a estudiar las líneas de trabajo sobre esta remoción de los CC existentes. El estudio se hacía contando con la «población cautiva» y la «nueva plausible». También se hacía contando con la ubicación territorial del complejo respecto de su entorno urbano y viario.
Y se hacía añadiendo las nuevas variables de ocio, tematización, diversión y ensoñación, que pasaban a tener una importancia capital.
Podemos decir que se llegó a una conclusión: el CC tiene que ser visto en tres dimensiones temporales desde un mínimo de 7+7+7 años hasta un máximo de 10+10+10 años.
En definitiva si nos fijamos el más agresivo concita ideas sociológicas propias de los que reflexionan mientras que el timing segundo es más propio de estructuras contables economicistas.
Ninguna errónea. Porque en el fondo el número mágico es éste: «CAMBIO GENERACIONAL CONTINUO». Sí, cada 25 años se ha producido un cambio generacional, y es éste el punto medio de los dos grupos anteriores.
Desde que se proyecta el CC, se inicia su explotación, se consolida, admitiendo pequeños ajustes cortoplacistas imprescindibles, alcanza su zénit y comienza su declive, deben detectarse las necesidades que serán necesarias para el nuevo ciclo.
Éstas ya no son lavados de cara, cambios de retailers, nuevas tencologías constructivas, atracciones novedosas…
No son, pero también lo son. Lo que ocurre es que la reflexión debe ser más filosófica como he dicho antes: se produce un cambio generacional y hay que pensar en los clientes futuros, en los operadores, y en la optimización económica y social.
En ello están los CC existente en España. Y CueArquitectosyAbogados* colaborando con ellos en estos más de 30 años de relación contínua.
5.- ¿Qué valor añadido propone CueArquitectosyAbogados* para la remoción de los Centros Comerciales implantados, y que buscan consolidarse con el cambio generacional?
Proponemos la integración social. Muy sencillo pero complejo. No soy yo quien dijo que los CC son los nuevos «templos» que sustituyen a los centros religiosos y a las casas del pueblo, a las bibliotecas y a los parques. Pero sí lo he vivido. He visto familias enteras citarse a echar el día libre en Plaza Norte o en Xanadú, sustituyendo al Parque del Retiro para ello.
Si a esto añadimos que dentro de nada la liberalización que viene de la primera potencia capitalista (en el más puro sentido marxista-victoriano del término, CHINA) hará que el horario sea libre todos los días y a todas horas, especialmente domingos y festivos, ¿qué puede hacer un CC? ¿Votar a PODEMOS? O ¿unirse a esta realidad y aprovecharla? Empresarios, sociólogos y arquitectos, diseñadores de la inversión, del espacio y de las relaciones humanas se pondrán de acuerdo en continente y contenido, y los economistas cuadrarán dafos y hojas excel. ¿Cómo?:
¿Poner cines? ¿Poner un túnel de viento espectacular para todos los públicos? ¿Poner un scalextric gigante? ¿Una pista de esquí? ¿Un área para internautas? ¿Instalar una zona específica de atención que incluye meeting point, traductor, envío de dinero al país de origen, gestiones burocráticas? ¿Mezclar ventas al detail con ventas por internet? ¿Tematizarlo teniendo en cuenta el lugar de emplazamiento o cualquier otro motivo? ¿Diseñar calles y plazas agradables y cuidadas?
Sí, todo esto está bién. Hay que hacerlo.
Pero falta ALMA, falta darse cuenta de la realidad social, de lo que ha ocurrido en esta crisis tan fuerte, por eso insisto: Los CC deben resolver no sólo la integración territorial, la de las minusvalías, o la de la eficiencia energética. Los CC deben hacer mucho más:
Los CC deben asumir en sus instalaciones y con personal propio o mediante «retail» los servicios sociales que los ciudadanos necesitamos. Ejemplo Sevilla. Pensemos qué falta en sus CC y ¿qué falta en el entorno donde éstos se asientan?:
Así que EL DIA QUE YO VEA:
– Una iglesia dentro del CC de Tomares, además del macburguer o los cajeros…
– El Centro Cívico del Barrio de Sevilla Este en el CC SanPablo …
– Renovar un carné de la Administración en un local del CCCortingés… de cualquier ciudad
– Un Teatro «público» y una escuela de danza en el CC Camas…
– Un Centro de Salud del grupo Quirón en el CC NerviónPlaza…
– Un Ambulatorio del Barrio de S. Pablo de la Seguridad Social en CC Arcos …
– Unas academias de Idiomas, y refuerzo educativo en CC ZonaEste …
– La sede de los grupos cicloturistas de la sierra norte en CC Macarena ….
– La sede de Andex Cáncer o de Enfermedades Raras en CC IkeaAeropuerto ….
– La sede del Club Entrenúcleos, varios deportes, varias edades en CC Montequinto ….
Ese día creeré que los CC han dado un cambio sustancial para integrarse en la sociedad civil, y entonces diremos que han venido para quedarse. Si tengo razón y los ciclos no son sólo los de los economistas, los de los estadísticos, los de los arquitectos o los de los sociólogos, sino los de todos ellos, los de todos nosotros, y que ¡oh sorpresa! son los ciclos generacionales, entonces el futuro de un centro comercial, además de todo lo que he dicho pasa ineludiblemente por afrontar una nueva realidad, la de liderar su integración social.
Para mí este es el futuro de los CC: La integración social del CC en su entorno. Su adaptación en cierta medida a Centro Cívico del Barrio, de la Comarca o de la Región.
Y si no os convenzo por mi reflexión, al menos hacedlo por dinero: tenéis de media dos de cada diez locales desaprovechados y …. hay que subir los pax y … hay que fijarlos.
D. Alfonso Carnerero Parra. Director Técnico de Cue Arquitectos y Abogados.
