El tocomocho catastral

Días antes de las elecciones generales del pasado mes de junio, el Ayuntamiento de Madrid anunció la revisión parcial de los valores catastrales de 22 barrios de la capital. Argumentó que, conforme a un estudio realizado por la Gerencia Regional del Catastro, se había producido una desviación significativa en los valores de mercado de los inmuebles de los barrios afectados respecto de la media de la ciudad de Madrid, con una bajada desde la aprobación de la ponencia de en torno al 10%; incidiendo en los valores catastrales de 370.891 inmuebles y, en consecuencia, en el IBI de los mismos a partir de 2017. Este anuncio fue inmediatamente acusado de electoralista y la propia Junta Electoral Central dictaminó apercibiendo al Ayuntamiento de Madrid en tal sentido.

Según las notas de prensa del propio Consistorio, se había acudido a un procedimiento de revisión parcial ya que una revisión total del Catastro en el municipio de Madrid no podría hacerse hasta el quinto año de entrada en vigor de la última revisión. Es decir, la valoración se realizaría en 2017, entrando en vigor en 2018. Por este motivo, se procedía a una revisión parcial, que la Ley del Catastro establece para dos casos tasados: cuando las variables urbanísticas cambien en una zona concreta y cuando haya una desviación significativa del mercado respecto del valor catastral en uno o varios polígonos catastrales, coincidentes en Madrid con los barrios. En el caso de revisión parcial mediante una valoración colectiva, la Ley establece la obligación de garantizar la coordinación de los nuevos valores catastrales con los del resto de los inmuebles del municipio.

La polémica política y electoral suscitada oculta unos problemas de fondo de enorme trascendencia, como son la opacidad de las valoraciones catastrales realizadas de forma masiva y la discrecionalidad con que en algunos casos se realizan, en concreto en éste, que afecta a la revisión parcial en Madrid, que más parece una revisión a la carta que un análisis estricto en el que se trate de solventar un desajuste tributario que supone una carga fiscal excesiva para los ciudadanos.

La primera cuestión que llama la atención es la justificación de la solvencia del estudio de mercado al basarse en una muestra de aproximadamente 7.300 operaciones de compraventa, en el período del 1 enero de 2011 al 31 diciembre de 2012, y de 7.900 operaciones para el año 2015 y principio de 2016, cuyos datos han sido aportados por el Consejo General del Notariado. Es decir, son datos de operaciones reales. Ahora bien, ¿por qué trabajar con una muestra si el total de transacciones en la ciudad de Madrid, controladas por dicho Consejo General, ha oscilado desde un mínimo de 21.768, en 2012, a un máximo de 33.518, en 2015? ¿Cuál es el motivo por el que se han desechado una parte de los datos que el Consejo del Notariado transmite al Catastro una vez depurados y certificados, y que el Ministerio de Fomento utiliza en sus estadísticas sobre vivienda y cuya metodología está aprobada por Eurostat? Ningún estudio estadístico desaprovecha la posibilidad de trabajar con la muestra completa en lugar de con una parte, ¿Por qué inferir resultados con el consiguiente error estadístico en lugar de contar con datos reales? Esto es opacidad.

La segunda cuestión, y la más importante, es el período para el que se realiza el estudio de variación de valores del mercado inmobiliario que, según se define en el objetivo del mismo, es el que va desde la realización de la última ponencia de valores total hasta la actualidad. Sorprendentemente, el estudio no utiliza los valores de mercado empleados para la elaboración de la ponencia, sino unos nuevos que se obtienen de una muestra de unas 7.300 operaciones realizadas entre el 1 de enero de 2011 y el 31 de diciembre de 2012, cuando la ponencia total se hizo pública, una vez aprobada, el 21 de junio de 2011, y cuya elaboración, que empieza con el estudio de mercado, es de inicios de 2011. Es decir, se realizó con datos del mercado de 2010 y alguno, muy pocos, de 2011. Esto es manipulación.

En tercer lugar, el concepto de desviación significativa se utiliza con un criterio totalmente sesgado por la corporación, ya que considera como tal aquellas que dupliquen la media de la ciudad. Es decir, que se desvíen ¡más de un 20%! Esto es un disparate.

La cadena de errores tiene su origen en la propia ponencia total de valores aprobada en 2011, para la que se realizó un estudio de mercado en vivienda colectiva de tan sólo unas 1.500 transacciones inmobiliarias, cifra que parece excesivamente baja para una ciudad con 128 barrios y en una materia donde habría que acudir a un muestreo estratificado, ya que no tiene el mismo valor el metro cuadrado de un ático que el de un segundo interior, ni aquel situado en una calle de primera respecto al que está en una de séptima. Tan escasa es la muestra tomada que nada menos que 10 barrios carecen de ella. Si nos situamos en el contexto de principios de 2011, con unos ayuntamientos absolutamente deficitarios y con una caída en picado de su fuente de ingresos por la construcción, principalmente a través del ICIO y de las licencias y convenios urbanísticos, podemos ver como el Gobierno de Zapatero promueve revisiones al alza de los valores catastrales, para financiar las cuentas locales.

Los datos y su comparación son la mejor justificación de todo lo expuesto hasta aquí. El estudio que la Gerencia Regional del Catastro ha realizado para el Ayuntamiento determina que el precio medio de la vivienda en la ciudad de Madrid en 2016 es de 2.023 euros/m2, que se va a utilizar como referencia de las variaciones producidas. Así, partiendo de una base totalmente fuera del plazo de comparación (enero de 2011 a 31 diciembre de 2012) da un precio medio en la ciudad de 2.246 euros/m2, con una reducción del 10% y 22 barrios con reducciones por encima del 20%. Si por el contrario se hubieran utilizado los datos del propio Catastro para la elaboración de la ponencia total de 2011, el precio medio sería de 2.400 euros/m2, la desviación de casi el 16%, y más de 50 barrios se desviarían por encima del 20%. Esta situación no fuerza a una revisión parcial, sino a una nueva valoración del conjunto de la ciudad.

El valor catastral es un valor administrativo con implicaciones tributarias, por lo que en su determinación con métodos masivos introducimos importantes errores que deben minimizarse en lo posible, ya que en buena medida estos errores derivan de valores de mercado erróneos y sesgados. Prueba de ello es que si se hubiesen determinado los valores catastrales en el año 2011 con la totalidad de las transacciones de viviendas del Consejo General del Notariado en 2010, y se comparasen con la totalidad de las transacciones en el año 2015, en lugar de con una muestra de dudosa representatividad estadística, 17 de los 21 distritos de Madrid tendrían desviaciones superiores al 20%, de los que seis superarían el 40%

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