El gran desarrollo inmobiliario del centro de Madrid, a punto de arrancar

Casi 20 años después de ser concebido, el desarrollo urbanístico de Méndez Álvaro Norte (APR 02.06) está listo para que, en breve, puedan empezar a llegar las grúas para edificar las primeras de las casi 1.900 casas que albergará. Los últimos trámites administrativos se han acelerado desde el pasado verano y el Ayuntamiento está a punto de recepcionar una parte significativa de la urbanización. Un trámite que, previsiblemente, se producirá durante este mes de marzo y que es el paso previo para que pueda conceder las licencias de edificación.

Estos terrenos se encuentran estratégicamente ubicados en la calle Méndez Álvaro, a medio camino entre la M-30 y la estación de Atocha, justo frente a la sede corporativa de Repsol. El nuevo desarrollo, dividido en tres grandes manzanas (A, B y C), dos de las cuales ya están urbanizadas, se asienta sobre una antigua zona industrial ocupada en su día por enormes almacenes y por dos pequeñas colonias de casas bajas.

El planeamiento original fue aprobado inicialmente por el Ayuntamiento en octubre de 1998 y definitivamente en el año 2000. Desde entonces, el proyecto ha sufrido tres modificaciones hasta llegar a su configuración actual y definitiva. Los primeros trabajos de urbanización comenzaron en 2007 en la manzana A (la más próxima a Atocha), en la que entre ese mismo año y 2009 se edificaron los dos bloques de realojo para los vecinos que vivían en esos terrenos.

El ámbito tiene una superficie de 129.700 metros cuadrados, con una edificabilidad total de 185.313 metros cuadrados para viviendas y otros 61.771 metros para oficinas u hoteles. La inminente salida al mercado de esta enorme bolsa de suelo ha generado “una gran expectación”, tal y como reconocen desde la propia Junta de Compensación del desarrollo.

Este alto interés no es de extrañar, teniendo en cuenta que la demanda de vivienda se ha reactivado con fuerza en Madrid y que el sector promotor alerta desde hace tiempo sobre la escasez de solares aptos para construir. Así, la comercialización de estas parcelas será una de las últimas oportunidades para adquirir un importante lote de suelo finalista en la almendra central.

“El mercado de suelo está muy complicado en Madrid, donde la oferta en los buenos emplazamientos es muy escasa, por lo que todos los promotores que están activos pugnan por los mismos solares”, explica uno de los analistas contactados por este suplemento.

Viviendas para clase media-alta

Cuando arranque la edificación, este desarrollo se convertirá en una nueva zona residencial con viviendas en bloques de nueve alturas, destinadas a una clase media-alta, de entre uno y cuatro dormitorios (con predominio de la tipología de tres dormitorios) y con amplias y bien dotadas zonas comunes. Su precio, según diversas fuentes del mercado, debería oscilar entre los 3.200 y los 3.800 euros por metro cuadrado.

Su cercanía al centro de Madrid (la Glorieta de Carlos V está a un kilómetro), a la vía de circunvalación M-30 (a la misma distancia) y a los centros comerciales y de negocios que hay en la zona, convierten a este desarrollo en foco de interés no sólo para los vecinos de las zonas colindantes, sino para compradores de toda la capital.

Para entender la importancia de esta actuación en el mercado inmobiliario de la capital, basta con echar un vistazo al último informe sobre el suelo elaborado por la consultora inmobiliaria Knight Frank. Según este estudio, la oferta actual de solares en la capital asciende a 280.000 metros cuadrados, con una previsión de incorporar alrededor de 270.000 metros más en los próximos 18 meses. “La venta de esta reserva de suelo finalista supondrá más de la mitad de toda la nueva oferta”, explican desde la consultora. “Y su llegada al mercado debería equilibrar la oferta y la demanda”, añaden.

Al menos, ésa es la teoría. Pero hasta donde ha podido saber este suplemento, las aspiraciones de los propietarios de este ámbito y de quienes están interesados en adquirir parcelas en él están aún lejos de encontrarse. Según diversas fuentes del mercado, se estarían pidiendo unos 2.200 euros por metro cuadrado de superficie edificable, algo que, según la mayoría de analistas, es una cifra demasiado elevada, teniendo en cuenta el precio al que se podrían vender las viviendas en esta zona.

“Ese precio significaría que los pisos tendrían que venderse por encima de 4.000 euros por metro cuadrado, lo que supondría una subida superior al 30% respecto a lo que se está pidiendo hoy en día en la zona, que no supera los 3.500”, explican desde Foro Consultores. Según los analistas de esta compañía, el precio máximo al que se podrían vender estas parcelas no debería superar los 1.500 euros por metro cuadrado. “Para un promotor clásico, el precio razonable estaría entorno a los 1.300 euros”, matizan.

Una opinión parecida esgrimen en la consultora inmobiliaria CBRE, desde donde defienden que los precios de repercusión del suelo deberían oscilar entre los 1.350 y los 1.650 euros por metro cuadrado. “Aunque todo dependerá del plazo que se marquen para vender. Si quieren hacerlo de forma ágil, en un periodo de entre seis y 12 meses, los precios no deberían superar esta horquilla”, puntualiza Samuel Población, director de Suelo y Residencial de la compañía.

El testigo de mercado más próximo es la reciente compra que ha efectuado la constructora y promotora vasca Amenabar con la adquisición de una parcela a la Sareb (el conocido como banco malo). Se trata de un solar ubicado a escasa distancia del APR 02.06, en la confluencia de la avenida del Planetario con la calle Méndez Álvaro, por el que ha pagado cerca de 20 millones de euros. Esto supone unos 1.140 euros por metro cuadrado de edificabilidad, que se elevarían a cerca de 1.400 teniendo en cuenta los costes de urbanización.

Fuentes de la Junta de Compensación reconocen que el precio al que aspiran vender puede parecer “alto” ahora, pero confían en que no lo sea tanto en la medida que el mercado de la vivienda se recupere, cosa que esperan que suceda en los próximos años. En este sentido, la idea de los responsables del desarrollo es la de concluir la última parte de la urbanización (la gran parcela dotacional que se encuentra en la zona más próxima a las vías) a finales de 2017. Un tiempo que se marcarían de plazo para ir vendiendo los suelos.

Al margen del factor precio, lo que sí es una realidad es el enorme atractivo que tiene este desarrollo a ojos de todos los operadores que promueven viviendas en la capital, ya sean promotores clásicos, gestoras de cooperativas o fondos de inversión. Un interés que confirman desde la Junta de Compensación, desde donde aseguran que la gran mayoría de ellos ha ido pasando por sus oficinas.

“Hasta el pasado verano parecía que nadie quería saber nada de esto, pero desde entonces hasta las elecciones generales de diciembre, la expectación por parte de todo tipo de promotores privados e institucionales ha sido máxima”, explican desde la Junta. “Después de las elecciones se notó cierto enfriamiento, pero ahora se está reavivando el interés”, matizan.

Las mismas fuentes también reconocen el interés que ha mostrado algún gran fondo por comprar mucho volumen de suelo en lugar de parcelas individuales. “De hecho”, aseguran, “nos han ofrecido un precio más elevado por quedarse con la manzana C entera que por solares sueltos”.

Oficinas e incluso hoteles

Una de las peculiaridades de este ámbito urbanístico es que el 25% del aprovechamiento edificable está destinado a uso terciario. Este porcentaje podría incrementarse teniendo en cuenta que, según explican en la Junta de Compensación, las parcelas que tocan con la calle Méndez Álvaro tienen un doble uso, “residencial por el propio planeamiento, pero también terciario por pertenecer al denominado Eje Méndez Álvaro”.

Muchos analistas del mercado inmobiliario coinciden al señalar que en esta zona tendría sentido la promoción de edificios de oficinas, incluso de hoteles, sabedores del dinamismo que ha adquirido con la instalación de la flamante sede de Repsol (en el número 44 de la misma calle), junto a la que se encuentra el rascacielos de Arnaiz&Partners. “Hay que pensar en esta calle como la continuación natural del eje Castellana-Recoletos-Prado, que arranca en las Cuatro Torres y acaba en la M-30, en el parque empresarial de la calle Acanto”, comenta uno de ellos.

De hecho, uno de los propietarios mayoritarios en Méndez Álvaro Norte (junto a Agisa, Soller, Adif y el Ayuntamiento) es la propia Repsol, que atesora la mitad de la propiedad de la manzana B, justo frente a su sede, con 35.000 metros cuadrados de edificabilidad, en donde tenía proyectado construir dos torres. De hecho, el proyecto cuenta con el Plan Especial de Cambio de Uso aprobado inicialmente por el Ayuntamiento. No obstante, diversas fuentes consultadas se muestran convencidas de que la intención de la petrolera no es la de promover estos edificios. Al menos, en el corto plazo.

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