¿Asociación de Tasadoras, Colegio Profesional, o qué?

¿Asociación de Tasadoras, Colegio Profesional, o qué?
¿Dónde nos encaminamos, y, sobre todo, con qué fin?
Por Alfonso CARNERERO;  Socio Consejero de TasaSur®.

A la enorme tensión producida en el sector de las empresas de valoración en España por estos motivos:

• El cumplimiento de unas condiciones exigidas y controladas por el BdE.
• La tradicional pertenencia del capital de varias de ellas a la Banca.
• La “homologación previa” exigida por la Banca, para operar con ellos

se ha unido la impresionante recesión económica del sector inmobiliario y de su entorno, fuente principal de los encargos profesionales de estas sociedades, provocando:

• la reducción importante de las empresas tasadoras homologadas en el BdeE.
• la transmisión de las acciones y carteras por los Bancos a otros Capitales.
• la división de la asociación de éstas empresas en dos, ATASA y AEV.
• la potenciación de las “homologaciones” por los Bancos y sus Participadas.
• el desembarco de empresas de Asesoramiento Integral (DD, PMP…).

En esta tesitura aparece un problema al que veníamos teniendo que enfrentarnos:

• La normalización, al menos en Europa, de los Criterios de Evaluación.
• La existencia de Criterios distintos en cada País o área de influencia.
• El importante peso de la Orden ECO 805 de 2003 en la hipoteca en España.
• Los criterios unificadores de UPAV en relación a las IVCS usados por ATASA.
• El Valor Razonable que exige BCE para valorar los activos de los Bancos.
• La obligación de regirse por las IVS, EVS o los RICS, para obtenerlo.

Con todo esto, el Cliente que nos contrata pensará que el resultado de la valoración de un bien estará en un reducido intérvalo. Y que por ello, un trabajo profesional de cualquiera de las empresas homologadas por el BdE y, todo lo más un “control” (que no homologación previa) realizado por el Prestatario, debe dar lugar a Valores muy similares. No es así. El resultado de las valoraciones hoy por hoy puede  diferir según estas variables cuando estamos en dos territorios distintos: dentro de la misma Europa, incluso de España.

• Las características originarias del Mercado, si son distintas en dos paises, afectarían al valor. Polonia versus Portugal.
• Las circunstancias jurídicas de dispar procedencia, que se aplican en dos países o territorios, afectarían al valor. Inglaterra versus Italia.
• La mayor o menor fiabilidad de los datos estadísticos de que disponen las Administraciones y Particulares en dos países o territorios, afectarían al Valor.
• La propia conformación impositiva vigente al valorar un activo emplazado en dos países o territorios, afectarían al valor. Grecia versus Alemania.

A mayor abundamiento me permito recordar conceptos que todos los que trabajamos en este sector usamos desde tiempo inmemorial y que ya por sí generan un conflicto de valor que las Leyes resuelven de forma taxativa: Artículo único “ que sea éste, o que sea aquél o que sea el más bajo”.

Acudo nuevamente al sorprendido Cliente que dirá ¿a razón de qué me dan tres valores de los que ¡el más bajo de los tres! es para la garantía hipotecaria de mi Activo, estamos tontos?. Pues sí señor, porque trabajo con valores tan dispares como:

• Los de Mercado, de Reposición, de Renta o de Repercusión, perfectamente obtenibles con testigos, análisis, interpretación y homogeneización.
• Un Valor Administrativo procedente de una serie de ramas absolutamente separadas por fines distintos, como la Urbanística (leyes distintas en cada Comunidad Autónoma) la Catastral (a saber) o la de la Legislación Estatal Expropiadora; más las interpretaciones en sede Judicial, muy posteriormente.
• Los valores derivados de los anteriores, Legal, Fiscal, de Seguro, de Intercambio, de Explotación, de Liquidación, de Afección, de Sinergia, y el muy “interesante” Valor Razonable.

Si lo comento así no me entenderá el Cliente. Pero si pongo un ejemplo ramplón … y obvio…. seguro que comprende esta encrucijada. Preguntémonos ¿qué es un suelo URBANO? La Administración en España hace las siguientes consideraciones, perdón, establece las siguientes determinaciones contradictorias entre sí:

• ¿Expropiamos?. Urbano es un suelo que tiene “todos los perejiles de infraestructuras, y éstos se encuentran en perfecto estado de revista”. Para todo lo demás … explotación rural.
• ¿Cobramos impuestos, a través de Catastro?. Urbano es cualquier cosa que esté construida, incluso bajo el mar como diría la Sirenita, con datos estadísticos discutibles por actualizaciones artificiosas ligadas al Impuesto más que a la realidad física del bien.
• ¿Administramos urbanísticamente?. Entonces que sea Urbano depende, de la iniciativa mía, de la vigencia mía, del cuatrienio mío, de la apertura del expediente mío, y sobre todo … de mi discrecionalidad versus arbitrariedad. (sobre esta dualidad ya dí una charla tiempo ha …)

En resumen el Estatuto de Propiedad de un Activo  es retorcido de forma torticera por la propia Administración (Estatal, Autonómica y Local) hasta el extremo de distorsionar el propio trabajo de la Tasadora en su afán de buscar un valor ecuánime donde los datos recabados, su análisis, su interpretación y su homogeneización puedan ser objeto de el debate profesional entre dos trabajos enfrentados.

Obviamente concluyo en la importancia que tiene para todas las Tasadoras incrementar lo que ahora pomposamente llamamos Big Data,  a través del desarrollo y puesta en disposición de bases de trabajos como:

• Más y mejor información estadística, procedente de todas las fuentes.
• Más transparencia en los datos oficiales u oficiosos procedentes de Colegios profesionales, Asociaciones de Empresarios, Catastro, Registro, Ayuntamientos, Comunidades Autónomas y Gobierno Central y Europeo
• Más claridad legislativa a todos los niveles con una esencial unificación de definiciones y conceptos.
• Más análisis masivos de los datos por ambos sectores público y privado.

Colofón de lo anterior. Otro ejemplo. Nos consulta el Cliente: ¿Cuánto suelo terciario hay disponible en tal ciudad? Pueees, depende que usted unifique los conceptos Comercial, mayorista o minorista, Gran Superficie Comercial, Servicios Terciarios, Servicios Avanzados, Industrial compatible al xx% con comercial, Bajos comerciales compatibles al yy% con residencial. Así que me permito darle este abanico: entre un millón y cinco millones de metros cuadrados terciarios. Fuente oficial: Pgou de la ciudad Tal en su Suelo Urbano. Publicado en el Boletín Oficial. Nota: sin discriminar los plazos, o sea, si han pasado más de ocho años y sus consecuencias. Naturalmente el Cliente no vuelve a llamarme. Mi conclusión personal es que a los que trabajamos en el mundo de la valoración, nos queda mucho por andar, y juntos, independientemente de competir entre nosotros.

Ahora es cuando me hago la pregunta con la que inicio este artículo. Dos Asociaciones. Creo más importante que todas las empresas de valoración homologadas por el Banco de España acuerden un marco único, un Comisariado, un Colegio, una Asociación, qué sé yo, que se centre en una serie de necesidades comunes, nada nuevas bajo el sol:

• Presencia frente a las Administraciones de cara a gestionar la obtención y actualización de un Big Data para el mundo de la Valoración.
• Presencia frente a las Administraciones para asesorar en la legislación Europea, Estatal y Autonómica relativa a la Valoración.
• Autocontrol Interno previo al que ejerce el BdE y un sistema administrativo ajustado pero eficiente, ligado a un mínimo de cuotas para los servicios y a un variable, por facturación, para los derechos políticos.
• Actitud común frente a las adjudicaciones públicas vigilando por la aplicación de la Directiva Europea al respecto.
• Competencia leal entre las empresas asociadas, compartiendo unos criterios de trabajo y una moralidad profesional comunes, frente a nuestro Cliente.

Con esta reflexión espero aportar luz a los planteamientos asociativos que, en un foro específico, y debidamente acordados deben ayudarnos más a nosotros, a nuestra aportación a la Sociedad a la que pertenecemos y con ello a los Clientes a los que servimos.

Alfonso CARNERERO PARRA

Arquitecto Urbanista

Master en Urbanismo INAP.

Tasador IRD.

Socio de TasaSur®